政府積極進行北都大計，已遞交多個位於北都內農地改劃的新世界（0017），2023年初就元朗十八鄕路一幅土地，申請改劃為「住宅（甲類）」用途，擬建1116伙，涉約40.8萬方呎。據規劃署文件顯示，該署原則上不反對改劃，料明日在城規會會議中可獲通過。

上述申請改劃地點位於十八鄉路丈量約份第120約多個地段連毗鄰政府土地，毗鄰為恆香製餅廠，地皮面積約6.77萬方呎，新世界以地積比率6倍發展，擬建兩幢29至35層高的分層住宅大廈，擬建1,116伙，總樓面約40.8萬方呎。

【明報專訊】本港經濟復蘇不似預期，粉嶺海聯廣場1樓及聯和墟和泰街近20間店舖的原業主遭入稟清盤而須清空，舖外均貼有收樓通告，稱承按人中國銀行（香港）昨正式收回物業。有租戶向本報稱，每月均有交租予業主，現值農曆年尾旺季，上周始接獲通知須遷走，估計現時至另覓租舖期間將損失約10多萬元生意。

中銀香港代表律師昨發出收樓通告，中銀香港作為粉嶺海聯廣場1樓及聯和墟和泰街近20間店舖的承按人，已根據高等法院原訟法庭去年8月頒布的收樓命令，昨日「正式收回該等物業」。

業主公司遭董事申清盤  去年8月頒收樓令

土地註冊處資料顯示，海聯廣場內涉事物業均由聯和置業有限公司持有，4名彭姓公司董事曾在2022年入稟申請將聯和置業有限公司清盤，至2023年遭中國海外物業服務有限公司申請「釘契」。而和泰街地舖租戶包括順利水電冷氣工程公司、前海戶外工程、張鵬跌打醫館等。

有舖月前漸搬工具  有早結業丟空

據記者現場觀察，所有涉事商舖已丟空，舖外皆貼上收樓通告。有和泰街地舖租戶說，涉事地舖早在一兩個月前陸續搬走「搵食工具」，近日再清空店舖，其後再沒營業，但不曾目睹執達吏到場。海聯廣場1樓亦有租戶稱，部分涉事舖位原由酒樓承租，但酒樓早在新冠疫情時結業，丟空至今。

和泰街地舖前海戶外工程在店外張貼告示，稱「租期已滿，年後更換舖面」。負責人黃先生向本報稱，每月均準時繳交2萬多元租金，惟上周三四突接獲銀行律師通知需遷走，「大大聲說不搬就報警」，唯有臨急租借倉庫存放店內家俬貨物，形容「整條街都話要執，麻煩得嚟，仲搞到人心惶惶」。

黃先生續稱，裝修業界在農曆年末「多少有點生意」，普遍忙至新正頭前10天才會截單，估計將損失至少10多萬元生意。他說已接獲不少顧客查詢，投訴他收取訂金後關店，「但是銀行要收舖，我也沒有辦法」，惟農曆新年間不會有生意，計劃過年後物色新租盤。

議員稱相關商場出租率佳  律師：或涉負資產

北區區議員姚銘表示，海聯廣場出租率不俗，有多間連鎖食肆，而和泰街一帶「都是比較民生的舖頭」，主要做街坊生意，仍需時了解收樓原因。本報正向中銀香港查詢是否因業主「斷供」而收樓、為何要求租戶遷出等，尚待回覆。

律師梁永鏗稱，業主或因負資產或生意失敗等而遭銀行收樓，「現在時勢很多時也會有類似情况」，倘涉事物業現有租戶則比較複雜，「如租客有損失，可能要追討業主，但業主可能已欠下周身債，追討不果也不出奇」。

雖然尖沙嘴劏場首都廣場蝕讓不絕，卻有炒家成功短炒獲利。資料顯示，首都廣場2樓S16號舖及S17號舖，建築面積同為76方呎，上月中各以35萬元、即合共70萬元由同一買家購入，平均呎價約4605元。資料顯示，物業原由同一業主2013年1月共斥836萬元購入，至去年10月以共40萬元售予一名投資者，帳面大幅蝕讓796萬元或95.2%，而該名投資者隨即沽貨，短短約兩個月，帳面獲利30萬元或75%。

世邦魏理仕最新發表的《2025年香港商業房地產市場展望》指出，受惠於減息帶動，以及內地刺激經濟措施的支持，雖然貿易衝突或加劇，但商業地產市場動力預計在2025年將進一步改善；該公司香港區研究部主管陳錦平表示，隨着融資成本下降，預計今年商業房地產交易量有溫和增幅。而寫字樓及工業物業業主面對供應過剩的挑戰，租金水平將繼續對租戶有利。

他又預計，旅客增加將推動餐飲行業，但消費模式的結構性轉變將阻礙零售額大幅增長，零售租賃需求或保持穩定。即使利率呈下降趨勢，但高空置率及預期未來供應競爭下，各物業板塊的資本值或會在今年繼續受壓。

該報告提到本港甲級寫字樓租賃活動在2024年第四季度出現季節性放緩，上季淨吸納量為負數，達負191,500方呎，全年達為正數，達到956,000方呎，為2018年以來的最高水平。大中環地區的淨吸納量負24,900方呎，全年負10,800方呎，為本港各個地區今年度唯一一個地區淨吸納量為負數。

去年整體空置率上升約0.2個百分點至約17%，空置量進一步攀升至1,520萬方呎。空置率過剩導致去年第四季租金按季下跌約1.7%，全年租金下跌約6.3%，較2023年下挫約5.5%跌幅加劇。該公司香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩預期，2025年內地的經濟政策或會刺激香港IPO活動增加，並提振本港金融業的發展，新租賃量預計將按年增加約5%。新增供應或會令空置率從目前的17%繼續上升，租金將再下降約5至10%。

零售租賃市場中，餐飲業仍然為最活躍的板塊，在2024年租賃面積達約377,000 方呎，時尚零售商亦為一活躍板塊。多個國際品牌重新進入或擴大在港業務，該行業租賃面積總計約97,700方呎，按年增長約30%。去年第四季4個主要購物區一線街道商舖空置率上升約1個百分點，按年則下降約1.3個百分點至約7.8%。核心區商舖租金按季上升約1%，全年增幅約5.7%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強展望2025年，核心區一線街商舖空置率將保持在相對較低的水平，並支持 2025年租金上升約5%。

此外，該公司香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文稱，今年貿易緊張局勢升級將對工業租賃需求和租賃量帶來壓力。不過，隨着內地的內需加速增長及香港貿易增長趨穩，物流空間的潛在需求將會改善。預計2025年倉庫租金將輕微下跌約5%以內。

至於，世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷補充，2025年借貸成本預計將進一步下降，但若美國通脹壓力再次出現，息口下跌幅度或未如市場預期。即使減息持續，空置風險較高板塊的資本價值仍將面臨下行壓力，將為用家及長期投資者提供寶貴的機會。

中原(工商舖)寫字樓部謝立生表示，觀塘海濱道143號航天科技中心6樓全層工貿單位，建築面積約10,589方呎，現以連租約形式出售，意向呎價約6,000港元，涉及金額約6,350萬元。該物業將已連租約形式出售，租期至2025年10月31日屆滿，每月租金收入約20.5萬元，租金回報率約3.9%；若遇誠意投資者及企業用家，業主更會提供更大議價空間。

成交資料顯示，該單位逾7年前登記成交價約7,300萬元，現時叫價低約13%。航天科技中心放盤量不多，對上一宗全層買賣為2023年一個高層單位以約6,300萬元易手，呎價約5,950元。

瑞銀將香港今年樓價預測，由持平至升5%，下調至持平。瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉解釋，取態轉審慎，主要是美國聯儲局減息步伐較原預測放慢。

他指，現時新造按揭約3.5厘，租金回報約3.6%，兩者已重返平衡。不過，市場普遍預期美國今年內只會減息2次，共計0.5厘，首次在今年6月，而下半年則視乎經濟表現再進行，相信香港只跟減一半，即年底新造按揭將降至3.2厘，而租金回報將進一步升至3.8%。　

不過，他提到，港府積極吸引人才來港的措施，推升本港人口，加上預期或有部分已移民人士於2026年至2027年回流，將帶動住宅樓需求。另邊廂，今年或是住宅樓長期供應的高峰期，近年發展商無積極買地，估算住宅供應在2028年將回落三分之一，相信本港樓價會穩定發展。

寫字樓方面，梁展嘉指出，甲級寫字樓租金或跌3%至5%，整體空置率將在低雙位數水平。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示，本港甲級寫字樓去年全年租賃量總計430萬方呎，較2023年的400萬方呎按年增加7.5%；去年全年淨吸納量達95.6萬方呎，為2018年以來的最高的水平。

不過，由於有新供應落成，整體空置率達17%，按年攀升0.5個百分點，涉及樓面達到1520萬方呎。全年租金下跌6.3%，較2023年下跌5.5%跌幅進一步加劇。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平指出，寫字樓租金下調使企業考慮升級其空間，租賃氣氛將有所改善，但今年新增供應將達320萬方呎，或會令空置率繼續上升至18.9%，預計整體甲級寫字樓租金將再下降5%至10%。但由於新增供應集中在九龍區，估計中環受影響較小，租金最多跌5%。

商舖方面，截至去年12月底，中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角四個主要購物區的一線街道商舖空置率為7.8%，按年下降了13個百分點，支持全年租金增幅為5.7%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強稱，消費模式出現結構性轉變，預計今年大多數新開商店將集中於中低檔餐廳、新興時尚品牌及健康相關零售商。核心區一線街商舖租金今年上升5%。

商業地產投資氣氛仍然低迷，2024年全年大手買賣交易錄得98宗，總額達410億元，交易金額升1.2%。世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷認為，即使減息持續，但空置風險較高板塊的樓價仍將面臨下行壓力，料今年甲級寫字樓售價將下跌3%至7%。

由資深投資者「舖王」鄧成波家族持有的葵涌圳邊街15至19號旭逸酒店．荃灣，委託仲量聯行以公開邀約形式出售，市場估計市值約5.3億元。該項目具高潛力改建成逾10萬方呎的私人學生、優才住宿。

旭逸酒店．荃灣前身為一幢24層高的工業大廈，於2013年年初獲批豁免書改建為酒店，並於2017年第四季正式營運。物業樓高24層，地盤面積約9000方呎，總樓面面積約10.7萬方呎，共提供160間客房，此規模最適合作學生住宿。此外，項目也提供8個私家車停車位、3個上落貨車位、1個旅遊巴車位及1個電單車車位，配備3部客梯，並提供齊全配套。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，旭逸酒店．荃灣擁有超過10萬方呎的靈活樓面，不論面積或空間均較其他同類型物業優勝，極具潛力改建成私人學生宿舍，亦可滿足優才住宿需求。政府最新《施政報告》提出的學生宿舍先導計劃，鼓勵市場將酒店或商廈改裝為學生宿舍，預計將進一步刺激此類物業的市場需求。

陳國章續指，近月各區陸續錄得酒店成交並計劃改建為學生宿舍。鑑於學生宿舍租金回報理想；加上市場預期利率下調，酒店轉作學生住宿的前景更為樂觀，現在正是理想的投資時機，相信物業將吸引大學及眾多投資者青睞。

由鄧成波家族持有的葵涌圳邊街15至19號旭逸酒店．荃灣透過代理行推出市場放盤。仲量聯行代理放售該酒店物業，市場估計市值約5.3億港元。項目市具潛力改建成逾10萬方呎的私人學生或優才住宿物業。

該酒店前身為一幢24層高的工業大廈，於2013年年初獲批豁免書改建為酒店，並於2017年第四季正式營運。物業樓高24層，地盤面積約9,000方呎，總樓面面積約107,000方呎，共提供160間客房，此規模適合作學生住宿用途。

此外，項目也提供8個私家車停車位、3個上落貨車位、1個旅遊巴車位及1個電單車車位，配備3部客用電梯及其他配套。資料顯示，鄧成波家族早於2011年以約1.6億購入該工廈。

發展局公布賣地計劃，發展局局長甯漢豪表示，本財政年度第四季(2025年1至3月)將以招標形式推出1幅住宅地，為東涌新市鎮第106B區住宅地，屬於新增地皮，預計總樓面約3.72萬方米，料提供745個單位，較上季增加約一倍。

今季市區重建局亦會推出一個項目，為旺角山東街/地士道街重建項目，預計提供340伙。

私人項目方面，季內有兩個規模較小的項目完成地契修訂，涉及13伙。綜合各土地來源，今季房屋供應約1,100伙。

連同本財年首三季(2024年4至12月)，本財政年度來自不同來源的住屋供應共約8,340伙，相比年度供應目標約1.32萬伙，達標約63%，而相關數字尚未反映今季無須修訂地契個案。

資料顯示，今次推出的東涌第106B區住宅地，曾於2023年招標，當時收到4份標書，惟最終標價未達要求而流標收場，地皮其後亦從賣地表剔出。

發展局指出，了解業界意見後，發展商傾向沒有要求興建政府設施，規模較小及已平整的土地，以減省發展成本。

今次推出的東涌地屬填海區用地，毋須進行平整工程，首次推出時，區內道路尚未開通，建築上會有困難，當年預計可承載約400多伙，平均每伙面積約90方米。但隨着附近的新道路即將完工，增加連接性，相關技術部門檢視過後，認為基建配套可負荷較多伙數，故減少單位面積，令單位量加至約745伙，並表示整區可額外增加約4,000伙供應。